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Marktbericht der Warburg-HIH Invest: Immobilienmärkte profitieren aktuell vom Faktor Zeit und langfristig von attraktiven Renditeniveaus

Marktbericht der Warburg-HIH Invest: Immobilienmärkte profitieren aktuell vom Faktor Zeit und langfristig von attraktiven Renditeniveaus

  • Erhöhte Wahrscheinlichkeit für ein „gedehntes U“
  • Deutschland wird gute Positionierung langfristig helfen
  • Auswirkung auf den Immobilienmärkten mit zeitlicher Verzögerung
  • Real Assets bleiben attraktive Anlageklasse

Hamburg, 13. Mai 2020 – Die Warburg-HIH Invest Real Estate (Warburg-HIH Invest) geht davon aus, dass Real Assets für Investoren mit einem längerfristigen Anlagehorizont – trotz der kurzfristig extremen Belastungen für die Volkswirtschaften durch die Corona-Pandemie – eine weiterhin attraktive Anlageklasse bleiben werden. Professor Dr. Felix Schindler, Head of Research bei Warburg-HIH Invest, sieht Deutschland nach aktueller Einschätzung in einer vergleichsweise guten Ausgangslage, auch wenn die Unsicherheit derzeit hoch ist. „Es gibt keine Blaupause für die aktuelle Krise und der entscheidende Faktor für das Ausmaß der Auswirkungen ist, wie lange die Pandemie andauern wird“, sagt Schindler. Ein schnelles Wiederhochfahren der Volkswirtschaften auf das Niveau vor der Corona-Zeit erscheint immer unrealistischer. „Je länger ‚Lockdown‘, Einschränkungen und Ungewissheit anhalten, desto überproportional länger wird das Wiedererstarken der Volkswirtschaften dauern. Für den weiteren Verlauf sehen wir derzeit mit erhöhter Wahrscheinlichkeit ein ‚gedehntes U‘“, erklärt der Researcher.

„Kurzfristig erwarten wir auf den Immobilieninvestmentmärkten einen deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens“, sagt Schindler. Allein die Reisebeschränkungen legen das nahe. „Wesentliche, längerfristige Auswirkungen der Corona-Krise werden erst mit einer zeitlichen Verzögerung auf den Immobilienmärkten eintreten. Das ermöglicht aktuell größere Handlungsspielräume für das Asset Management“, erklärt der Volkswirt. „Angesichts des anhaltenden Anlagedrucks – insbesondere im Core-Bereich – sehen wir vor allem eine Ausdehnung der Risikospreads für riskantere Investitionsstile, einzelne Nutzungsarten und für bestimmte Lagen bzw. Länder“, prognostiziert Schindler. Die Vermietungsmärkte zeigen aktuell eine verstärkte Zurückhaltung bei den Expansionsplänen von Unternehmen und eine zeitliche Verschiebung von Anmietungen, wodurch sich die starke Mietpreisdynamik der letzten Jahre deutlich abflachen wird. „An den deutschen Vermietungsmärkten haben wir mit historisch niedrigen Leerstandsraten und einer moderaten Bautätigkeit im Vergleich zu vorherigen Krisen allerdings eine sehr gute Ausgangslage, von der eine stabilisierende Wirkung ausgehen dürfte“, betont Schindler.

Die hohe Unsicherheit und die zu erwartende Rezession schlägt sich bereits in nahezu allen Einkaufmanagerindizes und Stimmungsindikatoren nieder. Der realwirtschaftliche Schock hat darüber hinaus die Finanzmärkte erfasst und Turbulenzen ausgelöst. „Nach den ersten Krisenwochen ist das Vertrauen in Zentralbank- und staatliche Unterstützungsmaßnahmen allerdings wieder gewachsen und wir sind wieder in ruhigeres Fahrwasser gelangt“, sagt Schindler. Warburg-HIH Invest erwartet, dass die Risikoprämien steigen, die Zinsen jedoch langfristig niedrig bleiben: „Wir sehen das ‚Lower for longer-Szenario‘ und damit ein Niedrigzinsumfeld, das uns auf unabsehbare Zeit beschäftigen wird“, erklärt der Volkswirt. „Weil sichere Anleihemärkte keine signifikanten Renditen bringen und Aktienmärkte von hoher Volatilität geprägt sind, dürfte das Investoreninteresse an sicheren, cash-flow-stabilen Immobilienanlagen anhalten und damit weiterhin ein sehr hoher Anlagedruck bei Real Assets vorherrschen.“

Deutschland hat zur Bewältigung der Corona-Krise vergleichsweise gute Rahmenbedingungen. Gemessen an den fiskalpolitischen Maßnahmen- und Unterstützungspaketen rangiert Deutschland im aktuellen Ranking des Londoner Think Tanks „Deep Knowledge Group“ auf dem ersten Platz vor den USA und Japan. „Die Haushaltüberschüsse der letzten Jahre und das erfolgreiche Modell der Kurzarbeit helfen der deutschen Volkswirtschaft enorm, um gut durch die Krise zu kommen“, sagt der Ökonom. Insgesamt wird Deutschland im internationalen Vergleich nach wie vor zu den sicheren Häfen gezählt, wie der aktuell zweite Platz im „Safety Countries Ranking“ des „Deep Knowledge Group“ nahelegt. „Das Quarantänekonzept zeigt Wirkung, die staatlichen Maßnahmen greifen und das Gesundheitssystem ist leistungsfähig. Die guten institutionellen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden weiterhin Kapital nach Deutschland und in die Real Assets strömen lassen“, kommentiert Schindler.

Allerdings zeigen die Nutzungsarten im Bereich Real Assets ein unterschiedliches Bild. In der Hotellerie werden bereits kurzfristig spürbare und auch stärkere Korrekturen erwartet, während der Einzelhandel differenziert zu betrachten ist. Vergleichsweise stabil ist die Entwicklung bei Nahversorgungszentren mit Ankermietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel und Drogeriebereich. Umsatzeinbußen in Shoppingcentern sind auf Grund der üblichen Mietverträge mit Umsatzmietkomponenten bereits in sinkenden Mieterträgen spürbar. „Im Bürosektor“, sagt Schindler, „sehen wir die Auswirkungen derzeit als moderat und nachgelagert, da eine tiefere, länger anhaltende Rezession, in der auch der Arbeitsmarkt massiv in Mitleidenschaft gezogen wird, aktuell nicht absehbar ist.“ Obwohl das Logistiksegment an den Zusammenbrüchen der Lieferketten leidet, wird der Sektor wegen des verstärkten Onlinehandels, der erhöhten Lagerhaltung sicherheitsrelevanter Produkte durch Unternehmen und die staatlichen Institutionen sowie dem Aufbau von möglicherweise redundanten Lieferketten langfristig positiv gesehen. Für den Wohnungsmarkt werden die geringsten negativen Auswirkungen erwartet. Wegen umfangreicher Staatshilfen erwartet Schindler „höchstens partiell Mietausfälle“. Erhöhte Risiken besitzen im Wohnsegment allerdings Serviced Apartments und Micro Living, weil diese stark vom Geschäftsleben und von der Reisetätigkeit abhängen.

Insgesamt hält Warburg-HIH Invest auch im Zuge der Corona-Krise die strukturellen Rahmenbedingungen für Immobilienmärkte derzeit weiterhin für attraktiv. „Die demografischen Megatrends bleiben intakt und das Niedrigzinsumfeld sowie volatile Kapitalmärkte dürften uns auch in Zukunft erhalten bleiben“, sagt Schindler.

„Es gibt keine Blaupause für die aktuelle Krise und der entscheidende Faktor für das Ausmaß der Auswirkungen ist, wie lange die Pandemie andauern wird. Je länger ‚Lockdown‘, Einschränkungen und Ungewissheit anhalten, desto überproportional länger wird das Wiedererstarken der Volkswirtschaften dauern. Für den weiteren Verlauf sehen wir derzeit mit erhöhter Wahrscheinlichkeit ein ‚gedehntes U‘.“ „Kurzfristig erwarten wir auf den Immobilieninvestmentmärkten einen deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens.“ „Wesentliche Auswirkungen der Corona-Krise werden erst mit einer zeitlichen Verzögerung auf den Immobilienmärkten eintreten. Das ermöglicht aktuell größere Handlungsspielräume für das Asset Management.“ „Angesichts des anhaltenden Anlagedrucks – insbesondere im Core-Bereich – sehen wir vor allem eine Ausdehnung der Risikospreads für riskantere Investitionsstile, einzelne Nutzungsarten und für bestimmte Lagen bzw. Länder.“ „An den deutschen Vermietungsmärkten haben wir mit historisch niedrigen Leerstandsraten und einer moderaten Bautätigkeit im Vergleich zu vorherigen Krisen eine sehr gute Ausgangslage, von der eine stabilisierende Wirkung ausgehen dürfte.“ „Nach den ersten Krisenwochen ist das Vertrauen in Zentralbank- und staatliche Unterstützungsmaßnahmen wieder gewachsen und wir sind wieder in ruhigeres Fahrwasser gelangt. Wir sehen das ‚Lower for longer-Szenario‘ und damit ein Niedrigzinsumfeld, das uns auf unabsehbare Zeit beschäftigen wird. Weil sichere Anlagemärkte keine signifikanten Renditen bringen und Aktienmärkte von hoher Volatilität geprägt sind, dürfte das Investoreninteresse an sicheren, cash-flow-stabilen Immobilienanlagen anhalten und damit weiterhin ein sehr hoher Anlagedruck bei Real Assets vorherrschen.“ „Die Haushaltüberschüsse der letzten Jahre und das erfolgreiche Modell der Kurzarbeit helfen der deutschen Volkswirtschaft enorm, um gut durch die Krise zu kommen.“ „Das Quarantänekonzept zeigt Wirkung, die staatlichen Maßnahmen greifen und das Gesundheitssystem ist leistungsfähig. Die guten institutionellen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden weiterhin Kapital nach Deutschland und in Real Assets strömen lassen.“ „Im Bürosektor sehen wir die Auswirkungen derzeit als moderat und nachgelagert, da eine tiefere, länger anhaltende Rezession, in der auch der Arbeitsmarkt massiv in Mitleidenschaft gezogen wird, aktuell nicht absehbar ist.“

Professor Dr. Felix Schindler, Head of Research
Warburg HIH Invest



Warburg-HIH Invest erwirbt Logistikimmobilien-Portfolio mit vier Objekten für offenen Spezial-AIF

Warburg-HIH Invest erwirbt Logistikimmobilien-Portfolio mit 4 Objekten für offenen Spezial-AIF

  • Das Portfolio besteht aus vier modernen und langfristig vermieteten Neubau-Logistikhallen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz
  • Drei der Objekte sind Amazon-Verteilerzentren mit langfristigen Mietverträgen von 15 Jahren, das vierte Objekt ist eine Distributionshalle im Rheinland
  • Gesamtfläche von über 33.300 Quadratmetern ist vollvermietet
  • Die Objekte werden für den Fonds „Warburg-HIH Deutschland Logistik Invest“ erworben
  • Fonds noch offen für weitere Kapitalanlagen von institutionellen Investoren
  • Verkäufer ist die COMPLEMUS Real Estate

Hamburg, 11. Mai 2020 – Die Warburg-HIH Invest Real Estate (Warburg-HIH Invest) hat für den offenen Spezial-AIF „Warburg-HIH Deutschland Logistik Invest“ ein Portfolio von vier Neubau-Logistikhallen von der COMPLEMUS Real Estate erworben. Drei Objekte befinden sich in Nordrhein-Westfalen und ein Objekt in Rheinland-Pfalz. Das Portfolio verfügt über eine Gesamtmietfläche von 33.300 Quadratmetern, davon sind 25.600 Quadratmeter langfristig für 15 Jahre an Amazon vermietet. Die Neubau- Logistikobjekte sind wesentlicher Core-Portfoliobaustein des in der Investitionsphase befindlichen Logistikfonds. Das geplante Fondsvolumen beträgt 500 Millionen Euro bei einem Eigenkapitalzielvolumen von 300 Millionen Euro. Davon stehen noch ca. 150 Millionen Euro zur Zeichnung für potenzielle Investoren offen. Die jährliche Ausschüttungsrendite soll zwischen 4,5 und 5,5 Prozent liegen. Institutionelle Investoren können sich ab einer Summe von 2,5 Mio. Euro an dem Fonds beteiligen.

„Mit diesem Investment in dem zukunftsträchtigen Last-Mile-Segment sichern wir für unseren Fonds drittverwendungsfähige Objekte in Neubauqualität mit starken Mietern wie Amazon“, sagt Andreas Strey, Senior Fund Manager der Warburg-HIH Invest.

„Der Bedarf an Logistikflächen in Deutschland ist nachhaltig hoch. Der Ankauf dieses Portfolios ermöglicht es Investoren, an dem dynamisch wachsenden Markt für Kurier-, Express- und Paketdiensten, dem sogenannten KEP-Markt, zu partizipieren. Diese Branche ist von dem aktuellen Konjunktureinbruch kaum betroffen und bietet für unsere Investoren langfristig abgesicherte Cash-Flow-Renditen“, sagt Carsten Demmler, Head of Capital Management der Warburg-HIH Invest. „Wir befinden uns aktuell mit Logistikentwicklern in Gesprächen über weitere künftige Ankäufe. Auf diese Weise schaffen wir eine gut gefüllte Objektpipeline, mit der wir unsere Investorennachfrage mit zeitnahen Kapitalabrufen bedienen können“, so Demmler.

Matthias Dötsch und Andreas Preußer, Geschäftsführer der COMPLEMUS Real Estate aus Aachen, äußern sich entsprechend: „Wir danken der Warburg-HIH Real Estate für die vertrauensvolle und professionelle Zusammenarbeit in dieser Transaktion. Wir bedienen die Nachfrage nach drittverwendungsfähigen Logistikimmobilien an attraktiven Standorten in den Ballungsräumen Deutschlands. Die anspruchsvollen Anforderungen unseres Kunden Amazon, auch hinsichtlich der Standortwünsche und der Umsetzungsgeschwindigkeit konnten wir erfolgreich umsetzen.“

Die zum Teil noch im Bau befindlichen Single-Tenant-Immobilien bieten insgesamt eine Lager- und Logistikmietfläche von mehr als 33.300 Quadratmetern und etwa 1.200 Stellplätzen. Im Regierungsbezirk Köln entsteht ein Verteilerzentrum mit 7.800 Quadratmetern Mietfläche, welches langfristig an Amazon voll vermietet ist. Die Vertragslaufzeit beträgt 15 Jahre. Die 2019 fertiggestellte Distributionshalle im Regierungsbezirk Düsseldorf bietet mehr als 7.400 Quadratmeter Mietfläche und ist auf 10 Jahre ebenfalls langfristig voll vermietet. Im Regierungsbezirk Düsseldorf entsteht ein weiteres Verteilzentrum mit 9.500 Quadratmetern sowie in Rheinland-Pfalz eine Logistikimmobilie mit 8.360 Quadratmetern. Auch diese Objekte sind als Single-Tenant Immobilien auf 15 Jahre langfristig an Amazon voll vermietet. Die letzte Fertigstellung der Verteilerzentren ist für das erste Quartal 2021 geplant. Die Objekte verfügen zudem sämtlich über eine 24h/7 Tage Betriebserlaubnis und über zusätzliche Entwicklungsreserven auf den Grundstücken.

Die rechtliche Due Diligence wurde auf Käuferseite von Norton Rose Fulbright LLP durchgeführt, für die technische Due Diligence war die Arcadis Germany GmbH verantwortlich. Der Verkäufer wurde rechtlich von CBH Rechtsanwälte beraten.

„Mit diesem Investment in dem zukunftsträchtigen Last-Mile-Segment sichern wir für unseren Fonds drittverwendungsfähige Objekte in Neubauqualität mit starken Mietern wie Amazon.“

Andreas Strey, Senior Fund Manager
Warburg-HIH Invest

„Der Bedarf an Logistikflächen in Deutschland ist nachhaltig hoch. Der Ankauf dieses Portfolios ermöglicht es den Investoren, an dem dynamisch wachsenden Markt für Kurier-, Express- und Paketdiensten, dem sogenannten KEP-Markt, zu partizipieren. Diese Branche ist von dem aktuellen Konjunktureinbruch kaum betroffen und bietet für unsere Investoren langfristig abgesicherte Cash-Flow-Renditen. Wir befinden uns aktuell mit Logistikentwicklern in Gesprächen über weitere künftige Ankäufe. Auf diese Weise schaffen wir eine gut gefüllte Objektpipeline, mit der wir unsere Investorennachfrage mit zeitnahen Kapitalabrufen bedienen können.“

Carsten Demmler, Head of Capital Management
Warburg-HIH Invest

Die rechtliche Due Diligence wurde auf Käuferseite von Norton Rose Fulbright LLP durchgeführt, für die technische Due Diligence war die Arcadis Germany GmbH verantwortlich. Der Verkäufer wurde rechtlich von CBH Rechtsanwälte beraten.

„Mit diesem Investment in dem zukunftsträchtigen Last-Mile-Segment sichern wir für unseren Fonds drittverwendungsfähige Objekte in Neubauqualität mit starken Mietern wie Amazon.“

Andreas Strey, Senior Fund Manager
Warburg-HIH Invest

„Wir danken der Warburg-HIH Real Estate für die vertrauensvolle und professionelle Zusammenarbeit in dieser Transaktion. Wir bedienen die Nachfrage nach drittverwendungsfähigen Logistikimmobilien an attraktiven Standorten in den Ballungsräumen Deutschlands. Die anspruchsvollen Anforderungen unseres Kunden Amazon, auch hinsichtlich der Standortwünsche und der Umsetzungsgeschwindigkeit, konnten wir erfolgreich umsetzen.“

Matthias Dötsch und Andreas Preußer
Geschäftsführer COMPLEMUS Real Estate



Warburg-HIH Invest vermietet rund 2.000 Quadratmeter Bürofläche in Amsterdam

Warburg-HIH Invest vermietet rund 2.000 Quadratmeter Bürofläche in Amsterdam

  • Makerstreet mietet Flächen in den Bürogebäuden „Handel“ und „Pavilion“
  • Core-Immobilien im etablierten Büromarkt im Süden von Amsterdam

Hamburg/Amsterdam, 21. April 2020 – Die Warburg-HIH Invest Real Estate (Warburg-HIH Invest) hat in Amsterdam 1.980 Quadratmeter Bürofläche an die Marketing- und Grafikagentur Makerstreet vermietet. Das Unternehmen mietet im dreigeschossigen Objekt „Handel“ an der Frederik Roeskestraat 95 – 97 rund 430 Quadratmeter neu an und verlängert im angrenzenden „Pavilion“ den Mietvertrag für rund 1.550 Quadratmeter Bürofläche um sechs Jahre. Beide Immobilien sind damit vollvermietet.

„Handel“ und „Pavilion“ befinden sich in Amsterdam-Zuidas und wurden 2014 und 2016 fertiggestellt. „Paviion“ ist eine dreigeschossige Single-Tenant-Immobilie mit 1.550 Quadratmetern Mietfläche und 14 PKW-Stellplätzen. Das Multi-Tenant-Gebäude „Handel“ verfügt über rund 2.200 Quadratmeter Mietfläche sowie 20 Tiefgaragenplätze. Warburg-HIH Invest hat die Immobilien 2015 für ein Individualmandat erworben.

Die geringe Größe der Gebäude stellt ein Alleinstellungsmerkmal dar, da diese Art von Immobilien in Amsterdam Zuid kaum vorkommt. „Aufgrund der hohen Qualität, des modernen Ausstattungsstandards und der Lage sind die Flächen in den beiden Gebäuden bei Mietern sehr begehrt. Ab Juli sind im Objekt Handel rund 370 Quadratmeter Büroraum wieder kurzfristig verfügbar“, sagt Reinoud Plantenga, Managing Director BeNeLux der Warburg-HIH Invest.

Die Anbindung der Bürohäuser an das öffentliche Verkehrsnetz ist sehr gut: Der Standort ist über die Ringautobahn A10 sowie vom Bahnhof Amsterdam Zuid, der sich in fußläufiger Entfernung befindet, gut erreichbar. Beide Objekte verfügen über ein attraktives, modernes Design sowie eine hohe Bauqualität.

„Aufgrund der hohen Qualität, des modernen Ausstattungsstandards und der Lage sind die Flächen in den beiden Gebäuden bei Mietern sehr begehrt. Ab Juli sind im Objekt Handel rund 370 Quadratmeter Büroraum wieder kurzfristig verfügbar.“

Reinoud Plantenga, Managing Director BeNeLux
Warburg-HIH Invest